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La baisse des plafonds de loyers du dispositif fiscal Scellier annoncée par le secrétaire d’Etat au Logement, Benoît Apparu,serait une “fausse mauvaise nouvelle” pour les promoteurs, selon le bureau d’études Gilbert Dupont.  En effet, t au 1er janvier 2011, les maxima des loyers vont baisser de 26% en zone A (grandes villes et agglomérations) à 16,1 euros du mètre-carré, et de 14% en zones B et C à respectivement 13 et 10,6 euros. L’ajustement des loyers reflète selon cette analyse,  la réalité du marché,  car “les promoteurs soucieux de leur réputation ne pratiquent pas les plafonds de loyer dans les zones où les loyers de marché sont inférieurs”.

Toujours selon Gilbert Dupont, la nouvelle réduction des Niches fiscales ne remet pas fondamentalement en cause le système, le Scellier à donc encore de beau jours devant lui.

Un nouveau projet d’instruction concernant la loi Scellier a été rendu public !
Celui ci commente les derniers aménagements apportés au régime et apporte des précisions nouvelles.

Extrait de cette ’instruction :

1/ L’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (n° 2008-1443 du 30 décembre 2008) a institué une réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif (dispositif « Scellier »).

Codifiée sous l’article 199 septvicies du code général des impôts (CGI), cette réduction d’impôt s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire, du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, des logements neufs dans certaines zones du territoire se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale de neuf ans à une personne autre qu’un membre de leur foyer fiscal.

Ce dispositif s’applique également aux contribuables qui souscrivent, pendant la période du1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisant ces mêmes investissements.La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement ou le montant des souscriptions, dans la limite annuelle de 300 000 €.

Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010.La réduction d’impôt est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.

2/ L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) :

  • module, à compter de 2011, les taux de la réduction d’impôt en fonction du niveau de performance énergétique globale des logements ;
  • conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au titre d’une année sur les années suivantes, au maintien de la mise en location du logement au cours des années concernées ;
  • exclut de la réduction d’impôt les logements financés au moyen d’un prêt locatif social (PLS).

3/ Pour sa part, l’article 83 de la loi de finances pour 2010 assouplit le champ d’application géographique de la réduction d’impôt en prévoyant une dérogation au zonage sur agrément, délivré dans des conditions fixées par décret, du ministre chargé du logement.

La présente instruction commente ces nouvelles dispositions et apporte diverses autres précisions.”

Le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu a annoncée sa volonté de modifier le dispositif Scellier
Afin de rassurer les investisseurs inquiets de voir réapparaître avec le dispositif de défiscalisation immobilière Scellier des dérives comparables à celles connues avec le « Robien » il y a quelques années, le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu a annoncé mercredi qu’il apporterait certaines modifications avant la rentrée.

Lors d’une table-ronde au Sénat sur la fiscalité en faveur de l’investissement immobilier, le secrétaire d’Etat a précisé qu’il allait proposer au gouvernement  « une révision des plafonds de loyers ». Car les loyers dans certaines zones les maxima dépassent parfois de 5% à 50% les loyers dans celle ci.

Il est même évoqué d’interdire purement et simplement le Scellier dans une partie des 170 communes mises actuellement « sous surveillance » par le gouvernement en raison d’une trop faible demande locative.

« Ne pas déclasser certaines d’entre elles reviendraient à permettre la construction de logements en Scellier qui ne trouveraient pas preneur, ce qui conduirait à déséquilibrer le marché de l’immobilier de ces communes », a souligné M. Apparu.

Le leader des courtiers en prêts immobiliers Cafpi vient de publier une étude sur les principales caractéristiques de sa clientèle. Les primo-accédants représentent 50 % des emprunteurs sur le premier trimestre 2010, empruntant en moyenne 178 022 euros contre 160 453 euros pour l’ensemble de l’année 2009, tandis que la durée de financement restait relativement stable (223 mois contre 228 mois en 2009).

25% des acquereurs de résidence principale sont par contre déjà propriétaires, chiffre qui reste stable 26% en 2009) a cause d’une phase de revente/achat un peu plus longue.

L’apport personnel reste relativement suit lui aussi la tendance de 2009 entre 20 et 21% mais c’est surtout l’immobilier locatif au travers de la loi Scellier qui a connu un réél succès, passant de 13% en 2009 à 18% en 2010.

Si L’étude d’Immogroup Consulting informe les investisseurs sur les niveaux de loyers réels et souligne qu’il importe à chacun de vérifier la rentabilité de son achat, cette dernière recommandation est une évidence pour tout type d’investissement, il convient toujours d’évaluer par soi même la rentabilité d’un investissement.
Cette étude montre l’écart entre les plafonds Scellier et les loyers de marché et conclue un peu vite, que la rentabilité ne sera pas toujours au rendez-vous. Pour calculer la rentabilité le montant du loyer ne suffit pourtant pas, il faut connaître le prix d’achat, qui n’est pas le même d’une ville à l’autre… Le calcul et les conclusions sont donc remis en cause.

De plus, la zone n’est pas le seul déterminant du loyer, l’emplacement compte pour beaucoup : un logement bien placé dans un mauvais département se louera mieux qu’un logement mal placé dans un bon département.

c’est un bilan en trompe l’œil. Certes, la collecte globale des SCPI s’est stabilisée en 2009 à 869 M€ par rapport à 2008 où la collecte atteignait 874 M€. Mais, c’est au prix d’une formidable ruée des investisseurs vers les SCPI Scellier. Ainsi, les statistiques de l’IEIF pour l’Aspim relèvent une collecte historique pour les SCPI spécialisées en logement : 490 M€, dont 95 % constitués par les nouvelles SCPI Scellier. La carotte fiscale fonctionne. L’aversion au risque demeure. Y compris chez les petits épargnants.
En effet, la collecte nette des SCPI classiques, bien que largement positive, chute de 46,7 % à 379 M€. Plus inquiétant, les SCPI classiques diversifiées, généralement investies dans l’immobilier de bureau, encaissent une dégringolade de 62 % de leur niveau de collecte nette à 187 M€ en 2009. Seulement 18 SCPI ont levé de l’argent sur le marché primaire. Les SCPI murs de magasins font de la résistance – comme l’ensemble de l’immobilier de commerce d’ailleurs. Leur collecte nette recule de 21 % à près de 158 M€ avec 10 véhicules actifs. Au total, ce sont 50 des 134 SCPI qui ont levé des fonds l’an passé.
Côté marché secondaire, les SCPI ont confirmé leur niveau satisfaisant de liquidité. Il s’est revendu pour 385 M€ de parts (+ 11,3% par rapport à 2008), représentant un taux de rotation de 2,25%. Le montant des parts en attente est en net recul, à 86,28 M€.
La capitalisation globale des SCPI frôle les 19 Mds€ à fin 2009, enregistrant une progression de 10 %. Cette hausse s’explique aussi par l’augmentation du prix des parts, en particulier sur le marché secondaire pour les SCPI à capital fixe (+12 %). Le prix des SCPI à capital variable, fixé par les sociétés de gestion, est resté de son côté stable d’une année sur l’autre. Les SCPI classiques diversifiées représentent encore l’essentiel de la capitalisation du secteur de la pierre-papier avec plus de 13 Mds€ de parts (+ 9 %). On note bien évidemment la montée en puissance des SCPI fiscales, sous l’effet Scellier, avec une progression de 36 % de leur capitalisation à 1,58 Md€. Et pourtant, avec un rendement moyen de 6,05 %, les autres SCPI confirment leur statut de produit de rendement. Un placement de bon père de famille qui demeure sous-développé en France au regard de nos voisins allemands et de leurs fonds ouverts qui capitalisent 87 Mds€ à fin 2009. L’avènement des OPCI grand public pourrait enfin changer la donne.

De même qu’en métropole, le Scellier outre mer peut se décliner en version classique ou sociale. Un décret vient de publier les plafonds de loyers imposés aux investisseurs privés

En cas de location dans le secteur « libre » , seul le loyer est plafonné. Pour les baux conclus à compter de l’entrée en vigueur du décret, soit le 31 décembre 2009, le plafond de loyer par mètre carré, charges non comprises, s’élève à :

- 11,88 euros dans les DOM (départements d’outre mer), soit la Martinique, la Guadeloupe, la Guyane, la Réunion, à Saint-Barthélemy, Saint-Martine et Mayotte.
- 15,12 euros en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie, à Saint-Pierre-et-Miquelon et dans les îles Wallis-et-Futuna.
Le Scellier intermédiaire

En cas de location dans le secteur intermédiaire, les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés. Pour les baux conclus à compter de l’entrée en vigueur du décret, soit le 31 décembre 2009, le plafond de loyer par mètre carré, charges non comprises, s’élève à :

- 9,5 euros dans les DOM (départements d’outre mer), soit la Martinique, la Guadeloupe, la Guyane, la Réunion, à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Mayotte.
- 12,6  euros en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie, à Saint-Pierre-et-Miquelon et dans les îles Wallis-et-Futuna.
La surface habitable

Ces plafonds de loyer s’appliquent sur la surface habitable. A cela s’ajoute la surface d’une éventuelle varangue dans la limite maximale de 14 m2.

Le projet de loi de finances pour 2010 a été définitivement adopté par le Parlement le vendredi 18 décembre.

Parmi les mesures adoptées, on trouve notamment celle qui concerne l’abaissement du  plafond global des niches fiscales ramené à 20 000 € plus 8 % du revenu imposable contre 25 000 € en 2009 plus 10%. Ce double plafond composée d’une partie fixe et d’une partie variable fonction du niveau du revenu imposable concerne l’ensemble des investissements défiscalisants auquel un contribuable peut prétendre : Scellier, FICP, FIP, loi Maraux…

Depuis plusieurs mois en effet le discours des pouvoirs publics concernant une  limitation des  niches fiscale par la en œuvre une stratégie de limitation globale des avantages fiscaux plutôt qu’une révision de chacun des dispositifs de défiscalisation laissait augurer cette évolution.

Par contre les investisseurs immobiliers peuvent être rassurés :  la loi de finances pour 2010 maintien en l’état le dispositif Scellier : pour les logements acquis en 2010, qu’ils soient labellisés ou non «  bâtiment basse consommation (BBC) », le taux de réduction d’impôt est maintenu à 25 % du montant de l’investissement. Par contre au delà de 2010, le taux de la réduction d’impôt de 25 % s’appliquera uniquement aux biens acquis en 2011 biens répondant aux normes BBC, ce taux étant ramené à 15 % pour les autres biens immobiliers neufs.

Lundi 16 novembre 2009

La commission des Finances de l’Assemblée refuse de réduire, de 5 points l’an prochain, l’exonération d’impôt en cas d’investissement locatif dans un logement à forte consommation d’énergie. Le gouvernement se dit prêt à en discuter.

Les députés réunis en commission des Finances vendredi, on souhaité faire passer le message suivant : Le développement de la fiscalité verte ne doit pas se faire au détriment du soutien au marché immobilier.Ce message adressé au gouvernement, qui avait décidé de réduire les avantages fiscaux de l’investissement locatif (dispositif Scellier) non BCC c’est à dire dont la consomation énergétique n’était pas adaptée aux nouvelles normes « vertes »

 » Il est primordial de maintenir la confiance des investisseurs « , indiquent ses  auteurs, Gilles Carrez et François Scellier, pour justifier cette décision. Le gouvernement s’est déclaré prêt à en discuter, mais cherche un compromis pour que l’idée de verdissement fiscal soit préservée. François Scellier en profite pour prolonger, jusqu’en 2012, l’avantage maximal (25 %) pour les logements à basse consommation d’énergie.

La loi de Finances, qui devrait être votée à l’Assemblée en fin de semaine, sera ensuite examinée à compter du 19 novembre par les sénateurs.

Le Grenelle de l’environnement puis le « verdissement » de l’investissement Scellier et du dispositif de déduction des intérêts emprunts, c’est au tour du prêt à taux zéro d’être majoré en cas d’achat dans un immeuble correspondant aux normes BBC (bâtiment basse consommation).

Le ministre de l’écologie Jean-Louis Borloo et le secrétaire d’Etat au logement Benoist Apparu ont en effet annoncé que le montant maximal de ce prêt gratuit (aucun intérêt n’est prélevé) serait triplé entre le 1er décembre 2009 et le 30 juin 2010. Déjà, lors du plan de relance, le plafond du prêt à taux zéro (PTZ) avait été doublé dans le cadre d’acquisition de logements neufs. Cette dernière mesure a d’ailleurs été prorogée jusqu’au 1er juillet prochain.

Le montant du PTZ dépendra de la composition du foyer fiscal. Mais la majoration en cas d’achat dans un logement BBC sera plafonnée dans tous les cas à 20.000 euros.

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