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Le marché du logement collectif se redresse lentement en 2010 et continuera crescendo jusqu’en 2013, selon une étude réalisée par le cabinet Développement Construction.

Les mises en chantier sont assez disparates d’une région à l’autre, et les promoteurs doivent adapter leur offre à l’après-crise.
Le volume de production pour l’année 2010 devrait se situer autour de 155.000 logements mis en chantier, soit une hausse de 3% par rapport à l’an passé, . Il s’agit d’un enjeu économique important, puisque rien qu’en 2009, dans la période de «fort décrochement», le secteur a tout de même réalisé 14,5 milliards de dollars hors taxe, soit un quart du marché global de la construction neuve.

A l’instar des prix de l’immobilier, la part de mises en chantier d’une région à l’autre est très inégale. Sur l’ensemble de l’année 2009, cinq régions ont concentré à elles-seules plus de la moitié (57%) des débuts de chantier de logements collectifs. Il s’agit de l’Ile-de-France (totalisant 18% du marché), et des régions Rhône-Alpes, PACA, Languedoc-Roussillon et Aquitaine. D’une manière générale, les régions du sud sont très attractives puisqu’à cinq, elles représentent 39% des mises en chantier (Rhônes-Alpes, PACA, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, Corse). Les marchés de la façade atlantique, eux, regroupent 20% de l’activité.

Cinq régions se partagent la moitié des nouveaux chantiers

Outre la disparité géographique, l’étude indique que la profession de promoteur, privé ou public, regroupe actuellement 600 opérateurs du secteur structuré, «véritablement actifs dans le domaine de la promotion de logements collectifs, privés ou publics». «Ces opérateurs du secteur structuré exploitent près de 820 unités de production, constituant autant de centres de décisions techniques susceptibles d’être approchés par les industriels du bâtiment, à des fins d’action commerciale ou de prescription pour promouvoir leurs produits». Ici aussi, de grandes disparités existent entre les régions, car cinq d’entre elles concentrent plus de la moitié (52%) des promoteurs privés et publics : Ile-de-France (17%), Rhône-Alpes (11%), PACA (10%), Pays de la Loire (7%) et Bretagne (7%). L’étude indique que cette profession des promoteurs privés doit s’adapter aux nouvelles conditions du marché, après la crise immobilière. Il faut désormais reconfigurer l’offre-produits en «reconsidérant ou privilégiant le segment de la primo-accession tout en tirant parti des produits d’investissement locatif portés par le dispositif Scellier», et construire «durable» à prix maîtrisés.

Selon Développement Construction, le marché est appelé à se développer d’ici à 2013, avec un retour progressif à la croissance après un léger repli en 2011. Les facteurs déterminants au niveau de la promotion privée seront «l’influence positive de la réforme de l’accession» qui devrait engendrer la resolvabilisation des primo-accédants, «le retour à un cycle économique positif faisant suite au choc de confiance» apparu après la crise financière, et «le déblocage du marché de la revente au profit du marché des seconds acheteurs». Aussi, l’étude envisage-t-elle une fourchette de 160 à 165.000 mises en chantier pour 2013, soit une progression de 8% par rapport à 2009

Après la diminution du montant du prêt à taux zéro (PTZ, conditionné à un plafond de ressources dépendant de la zone géographique et de la composition du ménage), passé le 1er juillet de 65.100 euros à 48.750 euros (et qui passera à 32.550 euros le 1er janvier 2011), un nouveau PTZ est en préparation
Ce sont en effet près de 30% des propriétaires immobiliers qui sont des primo-accédants, selon l’Observatoire Cetelem de l’immobilier. Entre 2000 et 2007, leur nombre a augmenté de plus de 30%. C’est pourquoi le gouvernement devrait annoncer la semaine prochaine la réforme des dispositifs qui aident les ménages à acheter leur logement.

Différentes pistes sont a l’étude :
Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour l’achat de sa résidence principale, point fort de la loi Tepa de 2007, serait remplacé par un prêt sans intérêts qui entrerait dans le calcul de l’apport personnel. Ce nouveau PTZ, qui pourrait être réservé aux primo-accédants, permettrait d’offrir une avance de 10.000 à 15.000 euros par ménage.

Le leader des courtiers en prêts immobiliers Cafpi vient de publier une étude sur les principales caractéristiques de sa clientèle. Les primo-accédants représentent 50 % des emprunteurs sur le premier trimestre 2010, empruntant en moyenne 178 022 euros contre 160 453 euros pour l’ensemble de l’année 2009, tandis que la durée de financement restait relativement stable (223 mois contre 228 mois en 2009).

25% des acquereurs de résidence principale sont par contre déjà propriétaires, chiffre qui reste stable 26% en 2009) a cause d’une phase de revente/achat un peu plus longue.

L’apport personnel reste relativement suit lui aussi la tendance de 2009 entre 20 et 21% mais c’est surtout l’immobilier locatif au travers de la loi Scellier qui a connu un réél succès, passant de 13% en 2009 à 18% en 2010.